近日，魯商發展（證券代碼：600223.SH）對外披露了有關剝離房地產開發業務資產工作的最新進展。公司公告顯示，截至3月8日，魯商發展和下屬公司魯商健康已收到山東城發集團支付的第一批次交割資產的首筆款項，共計約17.61億元。
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為何剝離曾作為公司主業的地產板塊業務？對此，魯商發展表示，“將房地產開發板塊全部資產置出至上市公司體外，旨在明晰公司業務發展重點，聚焦大健康產業，實現業務轉型?！边@家曾在房地產領域拼搏十多年的行業老將，為何在此時果斷“改弦更張”，選擇大健康賽道揚帆再起航？
審時度勢減行囊：房地產剝離穩步推進
對于已有清晰發展規劃，致力于戰略轉型大健康業務的魯商發展而言，房地產的置出可以說是勢在必行。據悉,去年年底公司就已發布了重大資產出售暨關聯交易報告書草案（以下簡稱：草案），并經第十一屆董事會2022年第三次臨時會議對其審議通過。根據該草案，魯商發展擬以59.07億現金將標的資產轉讓予商業集團下屬全資子公司山東城發集團。
相關公告顯示，該次交易標的資產將分兩批次進行交割，每次交割分兩次支付。而在今年3月3日，魯商發展、魯商健康與山東省城鄉發展集團有限公司(以下簡稱：山東城發集團)、山東省商業集團有限公司(以下簡稱：魯商集團)已簽署了《第一批次股權交割確認書》。
截至3月8日，公司原持有的魯商置業100%股權、新城鎮100%股權、創新發展100%股權、臨沂地產100%股權已過戶登記至山東城發集團名下，臨沂金置業44.10%股權、臨沂發展32%股權正在辦理過戶登記手續。魯商發展和魯商健康也分別收到了山東城發集團支付的第一批次交割資產的首筆款項167461.73萬元和8669.20萬元。第二批次交割的首筆款項由山東城發集團于2023年10月31日前支付。
這也意味著，隨著地產剝離的穩步推進，魯商發展已正式開啟從房地產到大健康的“賽道切換”,全面駛入“健康”新征程。市場有關人士分析認為,未來,公司有望聚焦醫藥健康業務,所獲對價除償還到期借款外,還將有利于公司醫藥健康業務品牌、研發、營銷及產能等一系列項目的投入和建設,從而增強公司盈利能力和綜合競爭力。
新妝毋需舊衣裳：戰略轉型大健康
作為曾經的優質的“地產賽手”，在新的領域，又能否快速形成牢固護城河？在不遠的將來，公司又能否以實打實的亮眼財報“成績”，再筑資本市場對公司的向上發展信心？這些均成為了資本市場關注的焦點。
而據了解，在剝離地產業務后，魯商發展以“打造國內領先的大健康產業運營商”為戰略目標,將全面集中資金和優勢資源，聚焦以化妝品、醫藥、原料及添加劑的研發、生產與銷售為主業的生物醫藥板塊。
居安而思危，是一家優質公司應有的戰略意識。實際上，為避免業務單一使公司在房地產行業的市場波動中面臨經營風險，在富有專業經驗的核心管理層領導下，早在2018、2019年，魯商發展就先后通過收購福瑞達醫藥集團、焦點生物，成功切入化妝品、醫藥及原料等業務，進一步提升了企業自身的綜合競爭力。由此，公司構筑了生物醫藥和生態健康產業雙輪驅動的發展戰略，以及大健康產品鏈、大健康服務鏈、大健康生態鏈三大產業鏈條。
可以說，在房地產生意仍舊被以為是“香餑餑”的階段，還少有人意識到，魯商發展“悄悄”瞄準的美妝等板塊，正成為新的“大蛋糕”。
根據信息咨詢公司Euromonitor統計，按零售額計，2021年我國化妝品行業市場規模為5686億元，2007~2021年年復合增速為10.08%。值得注意的是，2021年我國化妝品人均消費金額為62美元，而日本、韓國、美國的化妝品人均消費金額，則均在260美元以上。這也意味著，我國化妝品人均消費金額未來存在較大的提升空間。預計到2026年，化妝品市場規模將達到8177億元。
尤為值得注意的是，在近年“國貨熱”下，不少國產品牌強勢崛起，從國際品牌主導的化妝品市場成功實現突圍。其中，國貨替代趨勢比較明顯的是彩妝市場。2021年，市占率位于彩妝市場前兩名的均為本土企業，而美寶蓮、巴黎歐萊雅等海外品牌近年來市占率均有下滑。
此外，在美妝消費整體因疫情承壓的2022年，部分國產品牌卻憑借過硬的產品力實現了加速增長。據光大證券相關研報數據顯示，2022年1~11月化妝品零售額累計同比下滑3.10%，但部分國產美妝品牌業績表現不俗、跑贏行業，如頤蓮、璦爾博士，2022年前三季度兩個品牌收入分別同比增長26.46%、52.66%。
據悉，頤蓮、璦爾博士均為福瑞達生物旗下品牌。前者成立于2003年，也是福瑞達生物股份旗下第一個護膚品品牌，專研玻尿酸護膚，產品具備性價比優勢。2021年，頤蓮實現收入6.46億元，同比增長73.08%。璦爾博士則聚焦微生態護膚領域，是國內首個明確定位“微生態護膚”的品牌，其深耕基礎研究。2021年，璦爾博士實現收入7.44億元，同比增長272.14%。
實際上，除了較為知名“頤蓮”以及“璦爾博士”兩大差異化品牌外，福瑞達旗下還擁有“善顏”“UMT”“詮潤”“貝潤”等多個知名化妝品品牌。依托“妝藥同源，科技美膚”的研發優勢和產業鏈優勢，目前福瑞達已發展成為山東省化妝品行業龍頭企業。此外，隨著2020年來我國化妝品監管體系日趨完善，國家政策從化妝品的原料、宣稱、評價、標識等方面作出明確規定，依托福瑞達醫藥集團這一具備專業、領先研發能力的“大樹”，旗下美妝產品安全性優勢或將在未來更為明顯。
而在醫藥板塊，魯商發展旗下公司產品涵蓋中藥及化藥制劑、生化藥品，擁有施沛特、頸痛顆粒、小兒解感顆粒等多個知名品牌。公司旗下的明仁福瑞達致力于中成藥、化學藥、保健食品的研發、生產和銷售，產品涵蓋骨科、婦科、內科、眼科、兒科五大領域。另外，公司參股的山東博士倫福瑞達制藥有限公司則聚焦于于生物技術產品和生化藥品，其玻璃酸鈉系列產品的研究及應用技術，已達到國際先進水平。據悉，施沛特是用于骨關節炎領域關節腔注射治療的玻璃酸鈉注射液第一品牌。
在原料及添加劑業務上，公司旗下產品亦具備不俗競爭力。目前，魯商發展原料及添加劑業務主要圍繞焦點福瑞達、福瑞達生物科技兩個子公司展開。其中焦點福瑞達是全球領先的透明質酸原料生產基地之一，在透明質酸行業產量及銷量均名列前茅，透明質酸原料年產能達420噸，可生產食品級和化妝品級透明質酸。而福瑞達生物科技則主要開展生物防腐劑和化妝品原料的研發等工作，食品添加劑方面，主要產品有納他霉素、乳酸鏈球菌素和復配食品防腐劑等，其中納他霉素市場占有率在40%以上?；瘖y品功效原料方面，福瑞達生物科技的主要產品則包括聚谷氨酸、普魯蘭多糖、依克多因等。
戰略轉型的成功與否，最終要由客觀的財務數據來“說話”。2021年，公司化妝品業務實現收入14.95億元，同比增長117.01%；醫藥業務實現收入5.41億元，同比增長8.71%；原料及添加劑業務實現收入2.41億元，同比增長21.96%，均呈現良好上升態勢。
有美妝產品的長期使用者提到，自己化妝的目的在于提升精氣神。剝離了房地產業務的魯商發展，或許也在美妝以及生物醫藥業務的“加持”下，正重新煥發出自己的“精氣神”。